中经网2007年行业分析报告 一、行业定义与报告研究范围界定
（一）行业定义
1．房地产
从交易对象来说，房地产是指可以公开交易的建筑物（广义还包括矿
藏、森林等自然资源）及其附属土地；从产权经济学角度看，房地产是附
着于土地及其地上建筑物的财产权利束，包括所有权、使用权、处分权、
收益权、抵押权等。
房地产的基本特点：
一是固定性。房地产被固定在一定的地理位置上，具有不可移动性。
由于这一特性，房地产的价值受到地理位置和其周边环境好坏的影响，这
一特性也使得不同地点的房地产在空间上不构成竞争关系，它们分属于不
同区域的房地产市场。由于其位置的固定性和不可移动性，导致其在空间
上不具有可比性。
二是长期性（耐用性）。房地产具有很长的物理寿命，房地产占用的土
地的寿命是永久的，而建筑结构通常也非常耐用，一般在50年以上。对于
房地产投资或评估来说，房地产的“经济寿命”比“物理寿命”更为重要。
经济寿命是指在一定期限内，为获得高收益率所开发的不动产的净收益，
这段年限就称为不动产的经济寿命。一般经济寿命总是比其物理寿命要短。
而对房地产投资者来说，最佳的持有期可能比经济寿命还要短，从美国、
加拿大等发达国家投资房地产的规律来看，从购买刭出售的平均持有期大
约为5年左右。
三是不可分性。和许多金融资产不同，房地产单位价值很高，但又不
可能使多个投资者分别持有。正是由于这一特性，房地产投资中涉及大量
金融债务，并使得投资者不易通过分散组合投资以分散或减少风险。
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