对市场持谨慎立场；前景未改
上周，我们对重庆、武汉和天津的房地产市场进行了为期三天的考察。我们仍持谨
慎观点，并对未来几个月部分市场出现进一步回调的可能性感到担忧。在我们走访
的三个城市当中，从承受比率和目前的库存水平来衡量，我们对重庆的担忧程度最
轻，其次是天津，最后是武汉。此外，我们认为，中央政府对重庆和天津的更有利
政策以及重庆大规模城市改造为长期内当地经济增长和住房升级需求提供了更好的
前景。
以下是我们本次走访后总结出的要点：(1) 重庆市的承受比率趋势好于天津和武
汉。(2) 6 月份武汉和天津的房地产市场信心进一步恶化。我们走访的天津市的开
发商不得不将最初的销售目标下调30%-50%。(3) 这些城市目前的房屋库存（可
供出售和预售的建筑面积）需要12-27 个月才能被市场逐渐消化，何况9-11 月预
计还有大量新增供应出现。我们认为，价格战已经在所难免，黄金地段高品质房
产的销售情况可能会略好一些。(4) 下半年新增房地产开发企业贷款可能会低于上
半年水平，因为各银行可能已经在上半年用掉了全年房地产开发贷款额度的65%
左右。(5) 未来几个月投资增长可能会加速下滑。
2009 年二季度之前市场可能难以趋稳
我们认为，未来几个月库存被大量消化的可能性越来越小，因为：(1) 近期新增供
应显著；(2) 市场信心恶化，可能还受到开发商第四季度降价行为的进一步打击；
(3) 如果央行不放松政策，从各银行获得的新贷款可能会有所减少。我们认为，这
些因素综合起来可能会将房地产市场的复苏至少推迟到2009 年二季度之后。
维持对行业的谨慎观点
我们认为，市场的持续回调可能对房地产开发商的2009 年盈利造成负面影响，
引发又一轮盈利预测/估值下调。我们维持对中国房地产开发商的谨慎观点。主要
风险包括：未来几个月房屋成交量比预期更迅速、更强劲地复苏；通胀压力缓
解，使政府放松部分紧缩措施。