目 录
1．地产股表现：与人民币升值高度正相关...............................................................4
2．本币与房地产市场：多为正相关，但未必同向变化............................................. 5
2.1 二者间多呈正相关特征，但未必同向变化.......................................................... 5
2.2 快速大幅升值，往往导致房地产指数上涨...........................................................6
2.3 各国案例简析.................................................................................................... 6
3．日本经验的借鉴................................................................................................ 10
3.1 本币连续大幅升值，地产快速上涨....................................................................10
3.2 政策及行业背景............................................................................................... 10
3.2.1 地产40 年持续上涨，塑造“土地必定升值”神话.......................................... 10
3.2.2 泡沫前是战后地产的相对沉寂期.....................................................................10
3.2.3 积极的政策支持，成为行情的导火索..............................................................11
3.3 八十年代日本现象，预期不会在中国重演.........................................................11
4．地产未来走势判断：人民币升值难挡增长趋缓.................................................. 12
4.1 人民币预期平稳升值，不会单方面决定地产走势.............................................. 12
4.2 全球住宅市场已现调整迹象.............................................................................. 13
4.3 国内热点地区，普通住房价格已经难有上涨空间...............................................13
4.4 住房销售面积的两位数增长，难以为继.............................................................13
5．本币升值最大可能受益者：资源型地产..............................................................13
5.1 资源型地产是人民币升值的最大受益者.............................................................14
5.1.1 东京经验的启示.............................................................................................14
5.1.2 人民币升值预期下，高端商务地产已成境外投资目标.....................................14
5.2 资源型地产面临较低的政策及市场风险............................................................15
5.2.1 资源型地产本身处于健康发展状态................................................................15
5.2.2 宏观调控主要针对住宅，而非商务地产.........................................................15
5.2.3 出租为主的获利方式，风险较低...................................................................15
6．投资建议：资源型地产公司值得长期关注........................................................ 15
附录: 样本国本币与地产相关关系的统计检验结果................................................. 17
图 1：人民币汇率与地产股一起上涨，我们判断反应过度...................................... 4
图 2：70、80 年代日元连续大幅升值，曾带动地产上涨。但整个区间总体表现为不相关7
图 3: 美国住宅价格指数，与汇率间弱负相关，更倾向于与GDP 同向运动............ 7
图 4：英国住宅价格指数与汇率间表现为正相关................................................. 8
图 5：韩国住宅价格指数与汇率间表现为明显正相关.......................................... 8
图 6：法国住宅价格指数与汇率间不相关....................................................... 9
图 7：泰国住宅价格指数与汇率间表现为正相关................................................. 9
图 8：在日元升值催生的地产行情中，东京地产上涨幅度大大高于全国平均......... 14
图 9：各主要城市甲级写字楼出租率均处于较高水平............................................ 15